Le zonage incitatif : un outil pour stimuler le développement immobilier

Dans un contexte où les villes cherchent à orienter la croissance urbaine vers des projets plus durables, inclusifs et structurants, le zonage incitatif s’impose comme un levier puissant. Contrairement au zonage traditionnel, qui fixe strictement les usages, les hauteurs ou les densités permises, le zonage incitatif offre des avantages supplémentaires aux promoteurs en échange de contributions qui répondent aux objectifs de la collectivité.

Origine et pouvoir habilitant dans la LAU

Le zonage incitatif trouve son fondement dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU), notamment aux articles 145.33 et suivants, introduits lors des récentes réformes. Ces dispositions offrent aux municipalités le pouvoir habilitant d’adopter un règlement de zonage incitatif, leur permettant de négocier directement avec les promoteurs. L’objectif est d’échanger certains assouplissements réglementaires (densité, hauteur, implantation, usages complémentaires) contre des bénéfices tangibles pour la collectivité. En d’autres mots, la LAU confère aux villes un outil juridique clair et flexible qui leur permet d’orienter le développement urbain en fonction de leurs priorités locales, tout en renforçant l’acceptabilité sociale des projets.

Comment ça fonctionne?

Le principe est simple : la municipalité définit des « bonus » urbanistiques (par exemple, plus de densité, des hauteurs supplémentaires ou une réduction des exigences de stationnement) et les met à la disposition des promoteurs à condition que ces derniers réalisent certaines contreparties. Ces incitatifs peuvent inclure :

• L’intégration d’un pourcentage de logements abordables;
• La création d’espaces verts publics ou de places conviviales;
• L’aménagement de commerces de proximité ou d’équipements communautaires;
• L’atteinte de normes élevées en matière de développement durable (efficactié énergétique, gestion des eaux pluviales, etc.).

Les avantages du zonage incitatif

Pour les villes :

• Orienter le développement vers les priorités locales (logement abordable, verdissement, mobilité durable).
• Maximiser les retombées sociales et environnementales sans alourdir directement le budget municipal.

Pour les promoteurs :

• Flexibilité accrue dans la conception des projets.
• Meilleure prévisibilité : les conditions sont connues d’avance dans le règlement.
• Possibilité de rentabiliser davantage un terrain grâce à des droits de construction bonifiés.

Un équilibre à trouver

Le succès du zonage incitatif repose sur un juste équilibre : offrir aux promoteurs des avantages réellement attrayants tout en garantissant des bénéfices tangibles pour la communauté. Un règlement trop exigeant peut freiner l’investissement, tandis qu’un règlement trop permissif risque de ne pas générer de retombées significatives.

Chez Logha, nous accompagnons les villes et les promoteurs dans la mise en place et l’application de tels mécanismes. Que ce soit pour concevoir un règlement incitatif ou pour structurer un projet immobilier qui en bénéficie, notre expertise permet de transformer cette flexibilité en opportunités concrètes.

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