Zonage incitatif et zonage différencié : deux outils pour accélérer le logement abordable

Le zonage différencié est un outil réglementaire prévu à la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU) qui permet à une municipalité d'appliquer automatiquement des normes de remplacement (densité, hauteur, implantation) à un projet de logement social ou abordable, sans négociation cas par cas, contrairement au zonage incitatif qui repose sur une entente négociée avec le promoteur.

Dans notre précédent article, nous avons exploré le zonage incitatif, un outil dynamique qui permet aux municipalités de négocier des assouplissements réglementaires visant notamment la densité, la hauteur et les usages, en échange de contributions concrètes du promoteur, telles que des logements sociaux, des sommes dédiées à des programmes ou des espaces communautaires.

Aujourd'hui, nous faisons le pont avec un autre dispositif urbain : le zonage différencié. Un outil réglementaire normatif qui s'appuie sur cette même logique, mais avec une mise en oeuvre automatique pour les projets sociaux ou abordables.

1. Rétrospective : le zonage incitatif

Fondement légal : inclus dans la LAU (articles 145.35.1 à 145.35.4), il permet à la municipalité d'offrir des normes de remplacement (densité, hauteur, implantation) à des promoteurs qui acceptent de réaliser des prestations (logements sociaux ou abordables, argent, cession).

Caractère : discrétionnaire, traité au cas par cas, avec entente négociée entre la municipalité et le promoteur.

2. Découverte : le zonage différencié

Cadre légal : prévu dans la LAU, articles 145.35.5 à 145.35.7, il autorise les municipalités à adopter un règlement intégrant par défaut des normes de remplacement applicables à certains projets.

Caractère normatif : s'applique automatiquement à tout projet répondant à des critères préalablement définis (logements sociaux ou abordables), sans négociation individuelle.

Atouts : clarté et prévisibilité pour les porteurs de projets; allègement administratif, utile pour soutenir les organismes à but non lucratif.

3. Comparaison synthétique

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4. Pourquoi ces deux outils sont complémentaires

En combinant le zonage différencié, pour favoriser les projets à vocation sociale ou abordable avec prévisibilité réglementaire, et le zonage incitatif, pour négocier des projets diversifiés et structurants avec souplesse, les municipalités disposent d'une palette robuste d'outils pour répondre à la crise du logement tout en soutenant un développement durable et inclusif.

5. Pour les décideurs municipaux et les promoteurs

Une séquence stratégique : instituer d'abord un règlement de zonage différencié ciblant les organismes sociaux, puis développer un zonage incitatif pour attirer des projets mixtes ou innovants.

S'assurer que les deux règlements soient bien coordonnés, complémentaires et alignés avec les priorités urbaines locales (densité, inclusion, durabilité).

Foire aux questions

Quelle est la principale différence entre le zonage incitatif et le zonage différencié ?

Le zonage incitatif repose sur une négociation cas par cas entre la municipalité et le promoteur, alors que le zonage différencié applique automatiquement des normes de remplacement prédéfinies aux projets de logement social ou abordable, sans négociation individuelle.

Le zonage différencié remplace-t-il le zonage incitatif ?

Non. Les deux outils sont complémentaires : le zonage différencié cible les projets sociaux ou abordables avec prévisibilité, tandis que le zonage incitatif reste utile pour négocier des projets mixtes ou plus structurants.

Quels articles de la LAU encadrent ces outils ?

Le zonage incitatif est encadré par les articles 145.35.1 à 145.35.4 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, et le zonage différencié par les articles 145.35.5 à 145.35.7.

Conclusion

En conclusion, loin d'être rivaux, le zonage incitatif et le zonage différencié peuvent s'articuler de manière harmonieuse pour constituer une réponse innovante à la crise du logement. Le premier favorise la négociation sur mesure; le second, la clarté et l'efficacité pour les acteurs sociaux. Ensemble, ils permettent aux municipalités d'agir rapidement, équitablement et stratégiquement.

Chez Logha, nous accompagnons les municipalités et les développeurs à identifier et déployer le bon outil, selon le mandat, les enjeux et le profil des projets. Contactez-nous pour explorer comment ces leviers peuvent soutenir vos ambitions territoriales.